Con pago de "moches" se ha sobredensificado Cancún

PLAYA DEL CARMEN, MX.- Como una papa caliente que no termina de enfriarse cayeron las declaraciones que funcionarios federales han hecho en torno a que en Cancún hay más cuartos de los proyectados, primero como Centro Integralmente Planeado, y luego de acuerdo con lo establecido en el Plan de Ordenamiento Ecológico Territorial y el Programa Director de Desarrollo Urbano de Benito Juárez.

La polémica surgió luego de que la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa) llevó a cabo el programa "Cuenta Cuartos", con el que determinó que mientras la densidad máxima para Cancún era de 30 mil 990 habitaciones, actualmente este destino turístico cuenta con 37 mil 950 cuartos, entre el inventario de hoteles, condominios, villas y residencias.

Sin embargo, los ánimos terminaron por crisparse el mes pasado, cuando Miguel Gómez Mont, director  del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), se pronunció a favor de la demolición de aquellos inmuebles construidos con base en "trampas" e "ilegalidades”. Entonces, autoridades municipales, estales y federales empezaron a tirarse mutuamente la papa caliente; y lo cierto es, que cada una lleva su parte.

En lo que respecta al municipio Benito Juárez, éste, a través del Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN), ha emitido su opinión técnica, prácticamente sin ninguna observación importante a los proyectos presentados, varios de los cuales, cuentan con un cambio de uso de suelo, previamente avalado irregularmente por la Dirección de Desarrollo Urbano; y en otros casos, por el cabildo. Estos cambios han permitido a los desarrolladores elevar el nivel de sus construcciones, y sobrepasar el número de cuartos permitidos en los ordenamientos.

Aunque el IMPLAN carece de facultades para permitir o negar la aprobación de un proyecto, éste sí emite opiniones técnicas, y en éstas, su titular, Eduardo Ortiz Jasso, ha avalado la sobredensificación y saturación de cuartos en Cancún, haciendo apenas observaciones cosméticas a los expedientes analizados.

Primero avalan sobredensificación, y después elaboran ordenamientos urbanos

La sobresaturación ha sido palomeada no sólo en la zona hotelera, sino también en las regiones de reciente desarrollo habitacional multifamiliar, especialmente en el llamado Polígono 11, y que hoy lunes será objeto de una consulta pública convocada por el ayuntamiento.

En la consulta pública a la que ha llamado el ayuntamiento cancunense, se reconoce que en este polígono, y en la zona poniente aún no existe regulación urbana para el desarrollo de viviendas, según se lee en los Puntos de Acuerdo del 12 de agosto pasado, publicados en los periódicos estatales en días pasados. Y a pesar de que no se han fijado los parámetros de desarrollo, y apenas serán sometidos a consulta pública, el IMPLAN ya tuvo conocimiento, y avaló la creación de decenas de miles de unidades de vivienda popular, como es el caso de los desarrollo Paseo de las Palmas Etapa III, Desarrollo Habitacional Villas Otoch Paraíso, Desarrollo Habitacional del Fraccionamiento Prado Norte, CYD Desarrollos Urbanos y Conjunto Habitacinal Paraíso Maya; los cuales en conjunto construirán 77 mil 273 unidades de viviendas.

La justificación  del IMPLAN para la autorización de estas viviendas, algunas con dimensiones autorizadas de apenas 33 metros, y llamadas “vivienda nueva progresiva”, es que éstas servirán para reubicar a las miles de familias que viven en asentamientos irregulares, lo cual no ha ocurrido.

En la convocatoria a la Consulta Pública, se lee en uno de los Puntos de Acuerdo del 12 de agosto, (en una casi incomprensible redacción) que: “en este polígono (poniente) se encuentran en los predios, regulados por la tenencia de la tierra, y el Polígono 11 y la ampliación los cuales se inscriben en la UGA 04, hasta no sea limitado el centro de población para que puedan convertirse en UGA de aprovechamiento urbano, y darle certidumbre a los nuevos inversionistas”.

“En este polígono se dan dos políticas urbanas, la de mejoramiento y la de conservación donde están diferentes fraccionamientos no regulados y no existe urbanización e infraestructura en general, y las densidades no se pueden dar arbitrariamente y otra política de crecimiento donde el polígono se encuentra libre de asentamientos humanos y en donde se pretende dar el desarrollo”.

“Donde la densidad se propone de 90 hectáreas, no descontando el equipamiento regional y 75 viviendas por hectárea, como densidad bruta, descontando vialidades y equipamiento regional”.

Aunque la redacción de dichos puntos de acuerdo poco ayuda, se puede entender que aún se deberá someter a aprobación la asignación de densidades de este polígono, pues éstas “no se pueden dar arbitrariamente”, además de que se requiere dar “certidumbre a los nuevos inversionistas”.

El IMPLAN solicitó un “diezmo” a los desarrolladores

En la administración de Francisco Alor Quesada, se estableció el cobro de una especie de “diezmo” a los desarrolladores, disfrazado de “Fondo para la gestión y el fortalecimiento institucional”.

Entre los expedientes entregados a esta reportera, a través de la Unidad de Transparencia, hay varios, en los que se establece el cobro, “previo acuerdo entre las partes” de una cantidad de dinero no definida, y la cual se solicitó a los desarrolladores de “Villas Otoch Paraíso”, “Impulsora de la Construcción Avante”; “Hotel Casa Maya”; “Marrior Vacation Club” y “Conjunto    Habitacional Paraíso Maya”, entre otros.

En el denominado eje temático “Gestión y Fortalecimiento Institucional”, se lee: “Como parte de las políticas para la Gestión y Fortalecimiento Institucional del Instituto de Planeación de Desarrollo Urbano, se dictamina una serie de medidas de mitigación y compensación a los impactos detectados, como contribución al mejoramiento integrado al déficit en servicios urbanos, tales como vialidad, infraestructura y equipamiento. Partimos de la observación de que los impactos son acumulados entre todos los desarrollos que se dan en la ciudad y la zona hotelera, por lo que las obras que se planteen como medidas de mitigación y compensación a los mismos deberán también de acumularse por medio de acciones con visión de planeación a corto, mediano y largo plazo.”

“Se ha determinado una medida para determinar los impactos acumulados a través de los nuevos desarrollos de manera integral, para establecer un fondo que también de manera integral sirva para solucionar las condiciones de la ciudad que da infraestructura al destino turístico. Para ello se calcula el excedente en superficie que se obtiene después de aplicar los criterios de optimización del suelo urbano dictaminados por el IMPLAN, a este excedente se le aplica una tasa de conversión basada en parámetros nacionales de costo del metro cuadrado de construcción por cada tipo de desarrollo, y de ahí se requiere el 3% para el fondo integral estratégico para la ciudad de Cancún y la Zona Hotelera. Previo acuerdo entre las partes, se definirá la forma de pago”.

En todos los dictámenes de los que se entregaron copias, y en los que se establece este cobro, existe una columna de datos borrada, que correspondería al cálculo de este cobro.

A través de la Unidad de Transparencia de Cancún, se obtuvieron los dictámenes técnicos de los que la administración de Francisco Alor Quezada tuvo conocimiento, así como los analizados por el actual gobierno municipal, de Greg Sánchez, hasta marzo de este año. La mayoría ya son conocidos, lo destacable, es el papel de cómplice que ha asumido el IMPLAN frente al crecimiento cuestionable de este polo turístico, desde su zona hotelera hasta las colonias populares en las que se “planea” la construcción de zonas de hacinamiento. Igualmente destaca el hecho de que se han cambiado densidades de manera discrecional, además, como ya quedó establecido líneas arriba, la “formalización” de un “cobro” impuesto a ciertos desarrollos para un supuesto fondo de “Gestión y Fortalecimiento Institucional”, el cual no se sabe a cuánto asciende y cómo se aplica. Este cobro lo estableció el IMPLAN en la administración de Francisco Alor Quesada, una de las más corruptas, y en las que no sólo se ofrecieron “densidades” al mejor postor, sino también la comercialización de predios municipales.

Es importante destacar, que las densidades otorgadas a varias de los proyectos se apoyaron en una figura llamada “Usos Condicionados y Prohibidos por el Programa Director de Desarrollo Urbano (PDDU)”, y la cual permite incrementar las densidades proyectadas en el propio PDDU, que se vuelve entonces un ordenamiento obsoleto, por su imprecisión y laxitud.

A este “Uso Condicionado por el Programa Director de Desarrollo Urbano” se han acogido varios de los proyectos a desarrollarse en Cancún. A continuación se presentan algunos de los casos que pasaron por el escritorio del que fuera director del IMPLAN, Eduardo Ortiz Jasso, quien dejó su cargo en febrero de 2009.

ATLÁNTICA, se trata probablemente de uno de los proyectos más emblemáticos de la sobredensificación en Cancún, y de los que mejor reflejan el desastre urbano provocado por los desarrolladores y las autoridades municipales. El predio donde se ubica el proyecto Atlántica tenía un uso de suelo Turístico Residencial Unifamiliar (Tr) que prevé una vivienda por lote, cualquiera que sea su superficie, y que para el caso equivalía a 28 viviendas, sin embargo, el desarrollador Cabi Conjuntos Residenciales de los hermanos Cababie, presentó ante el IMPLAN, “un documento donde la Dirección de Desarrollo Urbano avala el cambio de unos de suelo a Th7 (…)”. El uso de suelo Th7 autoriza la construcción de 80 viviendas por hectárea.

Sin embargo, en una parte del Dictamen de estudio de impacto ambiental del IMPLAN, se cita que “el estudio pretende respaldar una solicitud de cambio de uso de suelo, buscando la clasificación Th12”, que permite una densidad alta de 113 viviendas por hectárea, y una altura máxima de 20 niveles o 63 metros.

En la tabla comparativa entre los parámetros de desarrollo urbano autorizados y los criterios de optimización por el IMPLAN, se señala que el desarrollador pretende construir torres de 25 niveles, mientras que el Instituto de Planeación le sugiere disminuir en 5 niveles la altura.

En lo que toca a la densidad, el uso de suelo Th7a, que es el que tiene el desarrollo Atlántica, y que fue entregado por la Dirección de Desarrollo Urbano de manera irregular, pues se requería la autorización del cabildo, se autorizan 80 viviendas por hectárea; sin embargo, en el documento, hay datos poco claros, como el que el proyecto Atlántica “pretende respaldar una solicitud de cambio de uso de suelo, buscando la clasificación Th12”, la cual, según el IMPLAN, autoriza 113 viviendas por hectáreas;  pero, en el recuadro correspondiente a la densidad pretendida, los desarrolladores estarían solicitando la autorización de sólo 57 viviendas por hectárea; densidad que se adapta al uso de suelo Th7a, es decir, no requerirían un cambio al uso de suelo Th12.

En el estudio del IMPLAN se reconocen algunos de los problemas más serios que representa el proyecto Atlántica, como que “el desarrollo presenta un alto contraste por sus 75 metros de altura contra los tres metros que presenta la colindancia sur, y los 16.90 del edificio que más se acerca en altura al norte del terreno donde se ubica el desarrollo”; en palabras simples, el IMPLAN da cuenta de que el proyecto Atlántica tapará la vista y la luz a los edificios aledaños.

Igualmente, se acepta que acabará con una de las últimas ventanas al mar con las que cuenta Cancún: “el proyecto Atlántica presenta una disposición en el solar que impide a quien recorre la zona hotelera tener esa percepción del mar al oriente y la laguna al poniente que ha caracterizado a este lugar desde su origen turístico.”

“A solicitud del IMPLAN, el estudio presenta un análisis gráfico de la proyección de sombras en diferentes horarios y en días representativos de cada estación del año, donde se aprecia que debido a su gran altura, el edificio proyectará una cantidad importante de sombras sobre las zonas de playa aledaña al mismo. Dada la condición del destino turístico, este factor deberá mitigarse modificando la disposición en el conjunto de ambas torres.”

(…)

“La modificación en el desplante del edificio también está determinada por la existencia de vestigios arqueológicos en el extremo oriente del terreno, por lo que la disposición de los edificios deberá orientarse al extremo opuesto de acuerdo con lo dispuesto por el Instituto Nacional de Antropología e Historia (…)”

Las observaciones del IMPLAN no son condicionantes del proyecto, ni tienen un efecto vinculante, por lo que al final, el terreno donde hoy se ubica Atlántica pasó de 23 villas con 80 habitaciones de muy baja altura y miles de metros cuadrados de jardines, a la proyección de dos inmensas torres de 270 condominios de lujo con lagos artificiales. La opinión técnica de este proyecto fue emitida el 18 de octubre de 2007 en la administración de Francisco Alor.

Actualmente, este proyecto enfrenta graves retrasos en su construcción debido a la crisis económica.

RESIDENCIAL MALECÓN BONAMPAK, ubicado dentro del complejo denominado Malecón Cancún, “el proyecto pretende subir de 4 a 10 niveles con la misma altura de 42.75 metros, bajando el Coeficiente de Ocupación de Suelo de 30.0% a 21.03%”. Para este desarrollo, con uso de suelo H1M2 del Programa Parcial Malecón Cancún, se establecen 18 viviendas por hectárea, pero, el promovente pretende la construcción de 42 viviendas por hectárea, es decir, más del doble. Al final, el uso de suelo “propuesto” por el IMPLAN es de 40 viviendas; y la conclusión es que “el proyecto cumple con todos los requisitos para su realización”. (…)  La opinión técnica de este proyecto fue emitida el 6 de noviembre de 2008 durante la presente administración.

BREZZA 404, ubicado dentro del complejo denominado Malecón Cancún, “el proyecto pretende subir de 14 a 15 niveles con la misma altura de 49 metros, bajando el Coeficiente de Ocupación de Suelo de 30.0% a 22.25%”. Para este desarrollo, con uso de suelo H2CF, de acuerdo al Programa de Desarrollo Urbano, se establecen 94 viviendas por hectárea, pero, el promovente pretende la construcción de 109 viviendas por hectárea; mismas que son autorizadas por el IMPLAN. La opinión técnica de este proyecto fue emitido el 8 de agosto de 2008, durante la presente administración..

HOTEL CASA MAYA, ubicado en el lote C-5 del boulevard Kukulkan, Manzana 35, de la Zona Hotelera, este predio tiene asignado un uso de suelo Turístico Hotelero de Densidad Baja (TH2), sin embargo, el proyecto presenta una propuesta basado en un uso de suelo TH7, para uso de suelo “hotel”. El uso de suelo permitido para este predio es de 85 cuartos por hectárea, en tanto que la solicitud que ha el promovente es de 252 cuartos hectárea; al final, el IMPLAN autoriza 219 cuartos por hectárea. La opinión técnica de este proyecto fue emitida el 12 de noviembre de 2008, durante la presente administración.    

El conjunto habitacional PASEO DE LAS PALMAS ETAPA III, ubicado en la Súper Manzana 260, Manzana 01, lote 226; “con base en el Programa Director de Desarrollo Urbano del municipio de Benito Juárez, publicado en 1993 y actualizado en 2005, (…) tiene una política de aprovechamiento urbano, con uso de suelo predominantemente urbano y una densidad máxima permitida de 60 viviendas (por hectárea)”, sin embargo, el uso pretendido por el proyecto (H4MP), y apoyado en los Usos Condicionados y Prohibidos por el Programa Director de Desarrollo Urbano” le permitió saltar a un uso de suelo “de conjunto habitacional en vivienda multifamiliar”, con lo que pasó de una densidad de 60 viviendas por hectárea a una de 120 viviendas por hectárea.

En sus conclusiones, el IMPLAN reitera que el desarrollo se encuentra ubicado en el polígono 11, cuya densidad máxima es de 60 viviendas por hectárea; a pesar de ello, en la tabla de “opinión técnica” del IMPLAN, el desarrollador solicita la autorización para construir 120 viviendas por hectárea, y el Instituto de Planeación “propone” un uso de suelo de 120 viviendas por hectárea, lo que da por resultado la autorización de 10 mil 820 viviendas. La opinión técnica de este desarrollo habitacional fue emitida el 6 de noviembre de 2008, durante la presente administración.

Decenas de miles de “palomares” autorizados

En la presente administración los desarrolladores de vivienda popular han vivido uno de sus mejores momentos, ya que se han autorizado mega proyectos de decenas de miles de micro unidades habitacionales, denominadas por el IMPLAN como “vivienda nueva progresiva” las cuales cuentan con apenas 33 metros cuadrados.

DESARROLLO HABITACIONAL VILLAS OTOCH PARAÍSO, este desarrollo solicitó, y obtuvo, el visto bueno para construir 13 mil 904 viviendas a razón de 105 viviendas por hectárea, con “una densidad neta de 111.563 viviendas por hectárea”; “el prototipo de diseño arquitectónico planteado por el fraccionamiento Villas Otoch Paraíso, es descrito en el Reglamento de Construcción como “vivienda nueva progresiva” con un mínimo de 33.0 m2 para una unidad funcional de una pieza con servicios de cocina y baño.

De acuerdo al documento entregado por el IMPLAN, “el proyecto consiste en l desarrollo de vivienda económica con subsidio Infonavit para trabajadores de bajos ingresos (2 salarios mínimo o menos al mes, esto es, $3,074.58 pesos) (…)”.

El predio a desarrollar se ubica en la zona urbana, regulada por el Programa parcial del Polígono 11; el predio se encuentra dentro de la Unidad de Gestión Ambiental 06 (UGA 06) del Programa de Ordenamiento Ecológico Local (POEL) del municipio Benito Juárez. “El proyecto pretende respaldar una constancia de uso de suelo, solicitando una definición como Desarrollo Habitacional Multifamiliar articulado de alta densidad (H3M3) con una densidad neta de 120 viviendas por hectárea”.

Actualmente, el POEL contempla para la UGA 06, un desarrollo de hasta 80 habitaciones por hectárea.

El estudio presentado por los promoventes de Villas Otoch no presentan resolutivos en materia ambiental; “por lo que se le solicita al desarrollador realice un estudio de impacto de esta índole”, indica el dictamen del IMPLAN.

El Instituto de Planeación reconoce que se verá impactado el medio ambiente en cuanto a la “generación de residuos sólidos inherente a la cantidad de personas que implicará el proyecto”, por lo que sugiere que dicho residuos “deberán confinarse adecuadamente de acuerdo con las especificaciones establecidas por las autoridades competentes (…)”.

También “la gran cantidad de vegetación existente en el predio (…) se verá afectada por este desarrollo, por lo que deberá de cumplir con la reforestación y generación de áreas verdes de acuerdo a los lineamientos establecidos en el POEL (…)”. La opinión técnica de este desarrollo habitacional fue emitida el 13 de marzo de 2008, durante la administración de Francisco Alor.        

DESARROLLO HABITACIONAL DEL FRACCIONAMIENTO PRADO NORTE, se trata de otro desarrollo de vivienda popular, quizá uno de los más grandes proyectados para Cancún. Ubicado dentro del polígono 11 (lotes 223, 224, 225 y 437), con densidad máxima de 60 viviendas, el promovente requiere autorización para aumentar la densidad al doble, y al igual que en el caso anterior, el IMPLAN entrega una opinión técnica favorable para la construcción de 38 mil 025 viviendas de tipo popular. La opinión técnica de este desarrollo habitacional fue emitida el 12 de noviembre de 2008, durante la presente administración.       

CYD DESARROLLOS URBANOS es otro de los conjuntos habitacionales altamente sobredensificados. Ubicado también dentro del polígono 11, con una política de aprovechamiento urbano, y una densidad máxima permitida de 60 viviendas por hectárea, este proyecto, apoyado en las mismas circunstancias que el anterior (uso pretendido H4MP, y en los Usos Condicionados y Prohibidos por el Programa Director de Desarrollo Urbano), solicita la autorización para aumentar de 60 a 92 el número de viviendas por hectárea; mismas que el IMPLAN decide avalar. El resultado es la autorización para construir 5 mil 978 viviendas. La opinión técnica de este desarrollo habitacional fue emitida el 13 de octubre de 2008, durante la presente administración.  

También en el polígono 11 se ubica el CONJUNTO HABITACIONAL PARAÍSO MAYA, el cual pretende construir, 8 mil 549 viviendas, en condiciones similares a las ya descritas en los desarrollos anteriores, y dirigidas a satisfacer las necesidades de trabajadores que tienen ingresos de entre 1 y 2 salarios mínimos, y para desahogar los asentamientos irregulares. 

En similar situación se encuentra el Proyecto GALAXIA PARCELA 436, ubicado en la supermanzana 254 del ejido Isla Mujeres de Cancún donde se pretenden construir 7 mil 917 viviendas. Las observaciones que hace el IMPLAN al desarrollo son mínimas, y parecieran de observancia lógica como: “confinar adecuadamente los residuos sólidos para su disposición según establece la autoridad municipal (…)”. “Proporcionar servicios de infraestructura (…)”.

Se señala en el dictamen del IMPLAN que este proyecto “será incluido dentro del programa del Infonavit dirigido a trabajadores que tienen ingresos de 1 a 2 salarios mínimos, así como a propineros que no pueden justificar ingresos, y adicionalmente el proyecto estará dentro del Programa de Reubicación de Asentamientos Irregulares que promueve el municipio de Benito Juárez”. (NoticaribeNews)